Wanneer je een pand voor jouw zaak huurt, zal het in de meeste gevallen gaan om een handelshuur. Een handelshuurovereenkomst heeft doorgaans een looptijd van 9 jaar. Maar wat gebeurt er na deze 9 jaar? Hoe zorg je ervoor dat jij jouw handelshuur kan verder zetten? De verlenging van de handelshuur heeft strikte voorwaarden. In onze blog lees jij alles over de regels die je moet volgen om jouw handelshuur te verlengen.
De verlenging van een handelshuur, wat is het precies?
Een handelshuurovereenkomst heeft dus normaal een looptijd van 9 jaar. Als huurder heb je er echter belang bij dat jouw commerciële activiteiten ook na deze 9 jaar in het handelspand kan verder zetten. De huurder heeft vaak bepaalde investeringen gedaan om zijn zaak in het handelspand uit te bouwen.
De handelshuurwet voorziet in het recht voor de verhuurder om een verlenging aan te vragen van de handelshuurovereenkomst.
Wanneer de verlenging van de handelshuur aanvragen?
De huurder dient de verlenging tussen 18 en 15 maanden voor het aflopen van het contract per aangetekende brief of via deurwaardersexploot aan te vragen.
Wanneer deze termijn niet wordt nageleefd, eindigt het huurcontract na 9 jaar.
Laat de verhuurder de huurder in het pand dan komst er een handelshuurovereenkomst van onbeperkte duur tot stand. Deze handelshuur kan altijd worden opgezegd mits een opzegtermijn van 18 maanden.
Wie kan de handelshuur verlengen?
Alleen de huurder heeft het recht om een verlenging van de handelshuurovereenkomst aan te vragen. De verhuurder kan geen aanvraag doen om de handelshuur te verlengen. De rol van de verhuurder is beperkt tot het bevestigen of het verzoek is gedaan.
In het geval dat er geen verzoek tot verlenging is, eindigt de handelshuurovereenkomst normaal na 9 jaar.
Als een eigenaar de handelshuur willen beëindigen, moet hij deze opzeggen. Dit moet echter onder bepaalde voorwaarden gebeuren en/of de huurder schadeloosstellen voor de gevolgen van de beëindiging.
Meer info over het opzeggen van een handelshuurovereenkomst vind je in ons artikel.
Wat moet in de aanvraag voor verlenging van een handelshuur staan?
De aanvraag tot verlenging moet minstens de volgende zaken bevatten:
- De voorwaarden waaronder de huurder de overeenkomst wil verlengen. Dit kan bijvoorbeeld een verzoek om aanpassing van de huurprijs of andere lasten zijn, of de voorwaarden kunnen ongewijzigd blijven.
- Een verwijzing naar de rechten en plichten van de verhuurder aangaande de verlengingsaanvraag.
- De opmerking dat “de verhuurder geacht zal worden in te stemmen met de hernieuwing onder de voorgestelde voorwaarden, tenzij hij binnen dezelfde tijd en op dezelfde wijze, binnen drie maanden, schriftelijk aan de handelshuurder zijn gemotiveerde weigering, andere voorwaarden of een aanbod van een derde meedeelt.”
Hoe kan de verhuurder bij de aanvraag tot verlenging van een handelshuur reageren?
De verhuurder moet binnen een termijn van 3 maanden reageren via hetzelfde kanaal op de aanvraag van de huurder te reageren.
Wanneer deze termijn verstrijkt en de verhuurder reageerde niet, wordt het contract automatisch verlengd voor een nieuwe termijn van 9 jaar.
De verhuurder die reageert, kan de hernieuwing afwijzen, accepteren, of andere voorwaarden voorstellen.
We gaan even dieper in op de afwijzing en de aanvaarding met andere voorwaarden.
Het afwijzen van de gevraagde verlenging handelshuur
De verhuurder kan de aanvraag tot verlenging van de handelshuurovereenkomst alleen afwijzen als aan specifieke voorwaarden is voldaan. In dat geval moet hij wel een vergoeding aan de huurder betalen, de zogenaamde uitzettingsvergoeding.
Deze vergoeding varieert per situatie en kan oplopen tot een vergoeding 3 jaar huur.
De verhuurder kan de gevraagde verlenging van de handelshuur enkel weigeren om volgende redenen:
- De verhuurder wil het handelspand van bestemming veranderen, bijvoorbeeld de verhuurder wil het pand veranderen naar een pand voor bewoning.
- De verhuurder zal het handelspand zelf in gebruik nemen of in gebruik laten nemen door zijn familie. Het handelspand moet volledig worden gebruikt voor een handelsactiviteit of bewoning.
- De verhuurder zal in het handelspand ingrijpende werkzaamheden uitvoeren die meer dan 3 jaar huur kosten.
- Er is sprake van grove tekortkomingen door de huurder. Een voorbeeld daarvan is het slecht onderhoud van het pand. Is de huurder het met de verweten tekortkoming niet eens kan hij zich wenden tot de Vrederechter.
- De verhuurder heeft een aanbod van een hogere huurprijs gekregen van een derde. Er moet wel sprake zijn van een aanbod minstens 3 maanden aan de hogere prijs te huren én deze derde moet zich ook verbinden om de eventuele uitzettingsvergoeding te betalen.
De verhuurder is akkoord met de verlenging, maar niet onder de gevraagde voorwaarden
Het kan gebeuren dat de verhuurder akkoord gaat om de handelshuur te verlengen, maar dat hij niet akkoord gaat met de door de huurder voorgestelde voorwaarden en hierover wil onderhandelen.
Indien de huurder akkoord gaat met de gewijzigde voorwaarden, moet hij dit uiterlijk binnen 30 dagen schriftelijk bevestigen.
Indien de huurder niet akkoord gaat met de gewijzigde voorwaarde kan hij eventueel nog een tegenvoorstel doen. Geraken partijen het niet eens over de voorwaarden, moet de huurder verdere juridische stappen ondernemen.
De Vrederechter zal vervolgens de voorwaarden van de huurovereenkomst moeten bepalen.
Ook in dit laatste geval moet de huurder wel binnen de 30 dagen reageren.
Wanneer de huurder niet tijdig reageert verlies hij zijn recht op verlenging.
De uitzettingsvergoeding
Wanneer de verhuurder de verlenging weigert zal hij een vergoeding moeten betalen aan de huurder.
De hoogte van deze vergoeding hangt af van de reden van de weigering
- De eigenaar wil het pand zelf bewonen, zonder commerciële activiteiten: 1 jaar huur.
- De eigenaar wil het pand gebruiken voor commerciële activiteiten: 2 jaar huur.
- De eigenaar wil verbouwen: 1 jaar huur.
- Een nieuwe huurder met een hogere huurprijs vervangt de huidige huurder voor een andere commerciële activiteit: 1 jaar huur.
- Een nieuwe huurder met een hogere huurprijs vervangt de huidige huurder voor een soortgelijke activiteit: 2 jaar huur.
- De eigenaar beëindigt de overeenkomst om andere redenen: minimaal 3 jaar huur.
Als de schade die de huurder lijdt door de beëindiging groter is dan de uitzettingsvergoeding, kan de huurder naar de vrederechter gaan om het oorspronkelijke bedrag te laten verhogen.
Hoeveel verleningen van de handelshuur?
De huurder heeft recht op maximaal 3 verlengingen van de handelshuur.
Na 3 verlengingen, ofwel 36 jaar na de start van de huurovereenkomst, bestaat er geen regeling die de huurder beschermt en hem het recht geeft om in het gebouw te blijven.
Besluit
Je merkt het, de handelshuurwet is streng en ingewikkeld.
Win daarom mijn advies in als je een handelspand wilt verhuren of huren of je vragen hebt over jouw handelshuurovereenkomst. Als de verhuurder jouw aanvraag tot verlenging weigert, bekijken we samen of zijn reden gegrond is. Want als advocaat in huurrecht weet ik hoe de handelshuurwet werkt en hoe we de grijze zones moeten interpreteren.
Zit jij met vragen?
