Een eigen huis bouwen is voor veel Vlamingen de ultieme droom. Maar soms wordt die droom een nachtmerrie door problemen tijdens of na de bouwwerken. En dan begint de discussie: wie is er verantwoordelijk? Maakte de architect een verkeerde inschatting of ging de aannemer in de fout bij de constructie? En wat als die problemen pas veel later aan het licht komen?
Je wilt zo’n bouwgeschil natuurlijk liever niet meemaken. Maar als het toch gebeurt, dan ben je het best goed voorbereid. Deze blog zet je daarbij op de juiste weg.
INHOUDSOPGAVE
- Is architect of aannemer aansprakelijk?
- Aansprakelijkheid voor oplevering
- Verband schade en gebrek
- Zichtbare gebreken bij oplevering
- Licht verborgen gebreken na oplevering
- Structurele gebreken na oplevering
- Heldere communicatie en goede afspraken
- Problemen aansprakelijkheid aannemer of architect?
Is architect of aannemer aansprakelijk?
Verantwoordelijkheid heet in de rechtbank aansprakelijkheid. Bij een bouwgeschil ligt die mogelijk bij de architect of de aannemer. Misschien wel bij beiden. Fouten, en vooral hun consequenties, kunnen zowel tijdens als na de werkzaamheden opduiken. In het vakjargon: voor of na de oplevering.
In het laatste geval gaat het soms over een periode van jaren. De gevolgen zijn heel uiteenlopend. Van lichte gebreken tot verregaande stabiliteitsproblemen. Wat de omvang van je bouwprobleem ook is: om je gelijk te halen in de rechtbank moet je voldoende bewijzen voorleggen.
Aansprakelijkheid voor oplevering
Tijdens de bouwwerken – en dus vóór de oplevering – zijn de architect en de aannemer aansprakelijk voor de fouten die ze maken. Ze zijn dus verantwoordelijk voor het niet, niet tijdig of gebrekkig uitvoeren van jullie onderlinge overeenkomst.
Maar wat staat daar precies in? Om na te gaan wie er in de fout ging, check je dus eerst welke opdracht je bij aanvang precies gaf. Werkte de architect het volledige concept uit? Moest hij ook toezicht houden op de werkzaamheden en werfcontroles uitvoeren? En welke werken moest de aannemer volgens jullie contract allemaal uitvoeren?
Verband schade en gebrek
Je moet eerst aantonen dat iemand zijn job niet goed deed. Op basis van de afgesloten overeenkomsten kun je ook perfect aanduiden wie. Soms gingen zowel de architect als de aannemer in de fout en zijn ze samen aansprakelijk voor de vastgestelde gebreken.
Om je beschuldigingen hard te maken en de schade te verhalen op derden, moet er altijd sprake zijn van een fout en een oorzakelijk verband tussen het gebrek en de schade. Bij een juridische procedure stelt de rechtbank daar meestal een gerechtsdeskundige voor aan.
Zichtbare gebreken bij oplevering
Zodra de werkzaamheden afgerond zijn, volgt de oplevering. Als bouwheer neem je de werken dan in ontvangst. Dat is verplicht. Zelfs als er nog een aantal dingen niet in orde zijn.
De bedoeling is om de zichtbare gebreken te vermelden in het proces-verbaal van de oplevering. Van een kras op de deur tot een vochtplek onder de trap. Wees zo volledig en gedetailleerd mogelijk. Want het is heel eenvoudig: voor de zichtbare gebreken die niet op papier staan, kun je nadien niet meer aankloppen bij de architect en/of aannemer.
Licht verborgen gebreken na oplevering
Maar wat als al die ‘kleine’ tekortkomingen pas jaren na de oplevering aan de oppervlakte komen? De aannemer en architect zijn aansprakelijk voor licht verborgen gebreken die zich binnen de tien jaar na oplevering manifesteren.
De wet vraagt wel om die licht verborgen mankementen binnen een ‘redelijke’ termijn na de vaststellingen te melden. De rechter vult die eerder vage omschrijving in op basis van de feitelijke omstandigheden.
Dus als er problemen opduiken zoals vocht, loskomend pleisterwerk en haperend schrijnwerk mag je dus echt geen tien jaar wachten. Mijn advies? Wacht niet af en schiet meteen in actie!
Opgelet: de regelgeving rond aansprakelijkheid voor licht verborgen gebreken is van aanvullend recht. Dat wil zeggen dat de architect en aannemer hun aansprakelijkheid kunnen beperken in tijd. Bijvoorbeeld tot drie jaar na de oplevering. Dat moet dan wel zo in de initiële overeenkomst staan. Lees die dus heel goed na voor je je handtekening zet.
Structurele gebreken na oplevering
De tienjarige aansprakelijkheid geldt wél altijd bij gebreken die de stabiliteit van je woning bedreigen. Toch als je dit kunt bewijzen en er sprake is van schade.
In dat geval krijgen de architect of aannemer eerst de kans om de zaken recht te trekken. De ‘herstelling in natura’ heeft als voordeel dat je niet meer op zoek hoeft naar een andere vakman. Blijkt dat niet mogelijk? Dan kun je een schadevergoeding eisen of de werkzaamheden laten uitvoeren door derden op kosten van de aansprakelijke partij.
Heldere communicatie en goede afspraken
De regels rond aansprakelijkheid van aannemer en architect zijn helder en sluitend. Al geldt hier ook: voorkomen is veel beter dan genezen. Bouw je woning dus op een duidelijke en sluitende overeenkomst.
Bovendien vermijd je misverstanden door open en helder te communiceren met je architect en aannemer. Maak duidelijk wat je verwacht en tegen wanneer. Dat is de sleutel op de deur van een zorgeloos woonavontuur.
Problemen aansprakelijkheid aannemer of architect?
Dreigt jouw woondroom door bouwgebreken te veranderen in een nachtmerrie? En wil je weten hoe je je aannemer of architect aansprakelijk kunt stellen? Ik duik graag in jouw bouwdossier om een gefundeerde oplossing te zoeken.
