De handelsovereenkomstenwet, of kortweg de handelshuurwet, lijkt vooral gemaakt om de huurder te beschermen. Maar het is complexer dan dat. In deze blog vertaal ik de wet naar verstaanbare taal met antwoorden op vragen zoals: wanneer is de handelshuurwet van kracht? Wat zijn de rechten van huurder en verhuurder? En welke formaliteiten gaan schuil achter de wettekst?
INHOUDSOPGAVE
- Klantencontact? Handelshuur!
- Handelshuurwet uitsluiten is onmogelijk
- Einde van de huurovereenkomst
- Financiële addertjes handelshuurwet
- Schrijf in duidelijke taal
- Schakel expert handelshuurwet in
Klantencontact? Handelshuur!
De handelshuurwet is van toepassing op alle huurovereenkomsten die betrekking hebben op kleinhandel of ambachten die rechtstreeks in contact staan met het publiek. Onder kleinhandel vallen bakkerijen, slagerijen, cafés, restaurants, winkels … Ambachten zijn bijvoorbeeld schoenmakers, kappers, schrijnwerkers en kleermakers.
Dat nauwe klantencontact is voor veel rechters het teken dat het hier wel degelijk om handelshuur gaat. Ze rekken het begrip kleinhandel steeds verder waardoor ze vaker verwijzen naar de handelshuurwet. Zo valt tegenwoordig ook een uitzend- en verzekeringskantoor onder de handelshuurovereenkomstenwet.
Handelshuurwet uitsluiten is onmogelijk
Vooral verhuurders zijn niet blij met die ruime interpretatie. Want zodra er sprake is van handelshuur, is het voor hen niet eenvoudig om een einde te maken aan een huurovereenkomst.
Bovendien beschermt de handelshuurwet vooral de huurder, omdat die vaak verregaande investeringen doet om het pand op te knappen of in te richten voor zijn handelszaak. Daarom willen sommige verhuurders de toepassing handelshuurovereenkomstenwet uitsluiten.
Maar helaas, bij een juridische discussie zet de rechter de huurovereenkomst automatisch om in een handelshuurovereenkomst en hanteert hij de bijbehorende regels.
Einde van de huurovereenkomst
De duur van een handelshuurovereenkomst bedraagt minimaal negen jaar. Daarna heeft de huurder het recht om nog eens drie hernieuwingen van telkens negen jaar aan te vragen.
Gelukkig betekent dat niet dat de verhuurder 36 jaar gebonden is aan de overeenkomst. Want die stopt sowieso in deze gevallen:
- De huurder hernieuwt de overeenkomst niet. Dan eindigt die na de huidige periode van negen jaar.
- De huurder wijzigt van ambacht. Hij mag alleen een hernieuwing aanvragen als hij op dezelfde wijze handel drijft als daarvoor.
- De huurder betaalt niet correct, waardoor huurachterstal ontstaat. De vrederechter ontbindt de handelshuurovereenkomst en legt de huurder een schadevergoeding op.
- De verhuurder weigert de hernieuwing. Hiervoor moet hij wel een grondige reden hebben, zoals ingrijpende verbouwingswerken of een aanbod van een derde partij tegen betere huurvoorwaarden.
- De verhuurder, of een aanverwante, mag het pand zelf gebruiken om handel te drijven. Dit moet wel in de huurovereenkomst staan. In dat geval kan hij het huurcontract opzeggen na elke driejarige periode. Wel op voorwaarde dat hij een opzegtermijn van een jaar in acht neemt.
Financiële addertjes handelshuurwet
De verhuurder heeft dus wel flink wat mogelijkheden om de huurovereenkomst stop te zetten. Al zitten er wel wat addertjes onder het gras op financieel vlak:
- Bij de weigering van een hernieuwing en bij een opzegging is de verhuurder meestal een schade- of uitzettingsvergoeding verschuldigd. Die loopt soms op tot drie jaar huur of meer, afhankelijk van de schade voor de huurder.
- In de handelshuurovereenkomstenwet staat niets over een verplichte huurwaarborg. Daarom neemt de verhuurder het best een extra paragraaf op in zijn overeenkomst. Een waarborg van bijvoorbeeld drie maanden huur geeft hem bij een eventueel faillissement van zijn huurder voorrang op andere schuldeisers.
Schrijf in duidelijke taal
De complexiteit van de handelshuurwet vertaalt zich ook in een aantal administratieve formaliteiten. Zo moet de huurder in de aangetekende brief met aanvraag tot hernieuwing zijn specifieke huurvoorwaarden meegeven. Die moet hij dan aanvullen met de uitdrukkelijke vermelding dat de verhuurder automatisch akkoord gaat met alle voorwaarden als hij niet binnen de drie maanden reageert.
Met andere woorden: als de verhuurder binnen de drie maanden geen reden geeft tot weigering, andere voorwaarden of een aanbod van een derde voorlegt, dan wordt de huurovereenkomst automatisch verlengd.
Dit is trouwens op straffe van nietigheid. Dus zonder die elementen is de schriftelijke aanvraag van de huurder niet rechtsgeldig en vervalt zijn recht op hernieuwing.
Schakel expert handelshuurwet in
Of je nu huurder of verhuurder bent, je huurcontract wilt hernieuwen of opzeggen, kom even langs voor je stappen onderneemt. Als advocaat handelsrecht ken ik alle ins en outs van de handelshuurwet. We bekijken dan samen de praktische en financiële gevolgen.
