Jouw huurder is wettelijk verplicht om zijn huurwoning te onderhouden als een goede huisvader. Maar wat kun je doen als hij dat niet doet? En wat is het verschil met huurschade? Dat lees je in deze blog.
INHOUDSOPGAVE
- Wat is ‘een goede huisvader’?
- Vrederechter oordeelt over slecht onderhoud
- Huurschade bepalen na overhandiging sleutels
- Slijtage is geen huurschade
- Zelf herstellen of huurschade vergoeden
- Huurschade tegensprekelijk vaststellen
- Als huurschade onmogelijk te bepalen is
- Betwistingen huurschade voorkomen
- Vrederechter stelt huurschade ter plaatse vast
- Sprake van slechte onderhoud of huurschade?
Wat is ‘een goede huisvader’?
Het principe van een goede huisvader betekent dat huurders hun woning op dezelfde manier onderhouden zoals een andere persoon in dezelfde omstandigheden dat zou doen.
Die definitie is belangrijk, want het is niet omdat je huurder zich niet houdt aan jouw onderhoudsnormen, dat hij je woning wel degelijk slecht onderhoudt. Het is dus helaas niet automatisch een gegronde reden om je huurder aan de deur te zetten.
Wil je het huurcontract ontbinden wegens slecht onderhoud van je pand? Dan moet je altijd via de vrederechter gaan.
Vrederechter oordeelt over slecht onderhoud
Het is niet evident om je huurder uit jouw woning te zetten als hij die slecht onderhoudt. Want je zult aan de vrederechter moeten bewijzen dat het onderhoud ondermaats is. Pas als die oordeelt dat er inderdaad sprake is van een contractuele wanprestatie, kun je het huurcontract ontbinden. De vrederechter kan zelfs een plaatsbezoek doen om met eigen ogen te zien of de woning slecht wordt onderhouden. En of dit zal leiden tot blijvende schade.
Huurschade bepalen na overhandiging sleutels
Huurschade en (slecht) onderhoud moeten van elkaar gescheiden worden. Als je huurder tijdens de duur van de huurovereenkomst schade toebrengt aan jouw woning, betekent dat niet dat je de huurovereenkomst door de vrederechter zomaar kunt laten ontbinden.
De reden? De wet zegt dat een huurder de huurwoning op het einde van de huurovereenkomst in dezelfde staat als bij de aanvang van het contract én vrij van huurschade moet teruggeven aan de verhuurder. Dat betekent dat eventuele huurschade pas aan het einde van de huurovereenkomst – nadat je de sleutels hebt ontvangen – kan worden vastgesteld.
Slijtage is geen huurschade
Het is normaal dat zaken verslijten. Ook schade die te maken heeft met de structuur van het huis, het appartement of het gebouw, is geen huurschade. Daarom kun je deze kosten niet op je huurder verhalen.
Zelf herstellen of huurschade vergoeden
Is er op het einde van de huurovereenkomst huurschade? Dan kan je huurder die nog altijd zelf herstellen. Doet hij dat niet en vertrekt hij uit je woning? Dan zal hij de huurschade toch aan je moeten vergoeden.
Huurschade tegensprekelijk vaststellen
Als je op het einde van het huurcontract een vordering wilt indienen om de huurschade op je huurder te verhalen, bereid je dan goed voor. Want om recht te hebben op een vergoeding, moet de huurschade tegensprekelijk worden vastgesteld.
Wat betekent dat concreet? Dat je bij de start van de verhuur een plaatsbeschrijving moet laten opstellen. Daarin staat de toestand van de woning en alle bestaande schade beschreven. Bovendien moeten jij én je huurder het document ondertekenen. Zo heb je op papier hoe het pand eruitzag voordat de huurder er introk. Nadien gebruik je het als leidraad om de eventuele huurschade te bewijzen. Dat doe je met een uittredende plaatsbeschrijving.
Opgelet: als je huurder weigert om de plaatsbeschrijving te tekenen, dan moet je stappen ondernemen om de schade toch tegensprekelijk te laten vaststellen. Doe je dat niet? Dan heb je volgens de huidige rechtspraak geen recht op een vergoeding.
Ga je toch naar de rechtbank met eenzijdig genomen foto’s, facturen en offertes? Dan zal de rechter je in principe geen vergoeding toekennen.
Als huurschade onmogelijk te bepalen is
Hou er rekening mee dat als de nieuwe huurder al zijn intrek in je woning heeft genomen, je geen vaststellingen meer kunt doen. Want het is dan onmogelijk om te bepalen wie de huurschade aangebracht heeft: de nieuwe of de oude huurder.
Betwistingen huurschade voorkomen
Kun je dan niets doen als je huurder weigert om te tekenen? Gelukkig wel. Je kunt namelijk bij aanvang van de verhuring in de huurovereenkomst een vaststellingsbeding opnemen. Daarin zet je dat een objectieve en onafhankelijke derde de bevoegdheid heeft om op het einde van het huurcontract tegensprekelijke vaststellingen te doen. Zo’n derde kan bijvoorbeeld een landmeter zijn.
In dat geval moet je wel het principe van de tegensprekelijkheid respecteren. Dat wil zeggen dat je je huurder moet uitnodigen om aanwezig te zijn bij de vaststellingen, hem een kopie van de bevindingen te bezorgen én hem de kans te geven om opmerkingen te formuleren.
Vrederechter stelt huurschade ter plaatse vast
Heb je geen vaststellingsbeding opgenomen in het huurcontract? Dan kun je de vrederechter vragen om ter plaatse, samen met een deskundige, de huurschade vast te stellen en de kosten te bepalen. De vrederechter zal in deze begroting ook rekening houden met slijtage.
Voor een huurovereenkomst die je afsloot vanaf 1 januari 2019, heb je als verhuurder maar één jaar de tijd om aanspraak te maken op de huurwaarborg om de huurschade te verhalen. Denk je dat er huurschade is? Schiet dan meteen in actie.
Sprake van slechte onderhoud of huurschade?
Heb je een huurder die zijn woning niet onderhoudt of wil je huurschade verhalen? Dan help ik jou daarmee verder. Want als specialist in huurrecht, doe ik er alles aan om ervoor te zorgen dat je krijgt wat je toekomt.
