Als je een pand huurt om een winkel te openen, beland je liever niet na een jaar op straat. Je bent dan je broodwinning kwijt én de investeringen die je hebt gedaan. Daarom is de duur van een handelshuurovereenkomst minstens 9 jaar. Maar wat als jij of je verhuurder de handelshuur vroeger wil opzeggen? En wat zijn de gevolgen? Dat ontdek je in deze blog.
INHOUDSOPGAVE
- Wat is een handelshuurovereenkomst?
- Handelshuur opzeggen: de mogelijkheden
- Handelshuurovereenkomst verlengen
- Verhuurder weigert verlenging handelshuur
- Handelshuur opzeggen na 3 jaar
- Handelshuurovereenkomst ontbinden
- Uitzettingsvergoedingen voor huurder
- Onderling handelshuurcontract beëindigen
- Verkoop handelspand
- Praktijkvoorbeeld handelshuur opzeggen
- Handelshuur opzeggen, ontbinden of verlenging weigeren? Vraag raad
Wat is een handelshuurovereenkomst?
Je kunt alleen een handelshuurovereenkomst afsluiten voor panden waar klanten over de vloer komen of waar de huurder een ambacht uitoefent. Denk aan een bakkerij, slagerij, kledingwinkel of café. Een kantoorgebouw valt dus niet onder de handelshuurwet.
Wat met bijvoorbeeld verzekerings- of bankkantoren? Die ontvangen toch ook klanten? Volgens de wet zijn dit geen handelspanden. Maar de term wordt steeds ruimer geïnterpreteerd waardoor er een grijs zone is ontstaan.
Omdat de regels rond een huurcontract veel soepeler zijn, proberen verhuurders wel eens de handelshuurwet te omzeilen. Maar komt er een discussie? Dan zal de vrederechter beslissen of het om een handelshuur gaat of niet. Zo ja, dan trekt de verhuurder aan het kortste eind.
Handelshuur opzeggen: de mogelijkheden
Om je huurpand in te richten tot je droomzaak doe je waarschijnlijk heel wat investeringen. En die betalen zich niet in een-twee-drie af. Om ervoor te zorgen dat je voldoende lang in je pand kunt blijven, is de minimale huurtijd 9 jaar.
De verhuurder heeft 3 mogelijkheden om een handelshuurovereenkomst te beëindigen:
- na 9 jaar: verlenging handelshuur weigeren
- elke 3 jaar: handelshuur opzeggen (indien voorzien in de huurovereenkomst)
- altijd: handelshuurcontract laten ontbinden
Sowieso zal je als verhuurder bijna altijd een uitzettingsvergoeding moeten betalen aan de huurder. Daarover later meer.
Handelshuurovereenkomst verlengen
Om de 9 jaar moet de huurder met een aangetekende brief de verlenging van de handelshuur aanvragen bij de verhuurder als hij de huurovereenkomst wil verderzetten. Met een maximum van 3 verlengingen van telkens 9 jaar.
In de handelshuurwet staan bepaalde vormvoorschriften en clausules waaraan deze brief moet voldoen. Verder moet je ook zorgen dat je:
- de aangetekende brief binnen de 18de en 15de maand voor het einde van de 9-jarige periode verstuurt
- enkele bewoordingen letterlijk opneemt in de brief zoals voorgeschreven in de handelshuurwet
Verhuurder weigert verlenging handelshuur
Als verhuurder kun je de vernieuwing weigeren onder bepaalde omstandigheden. Je wilt het pand:
- zelf gebruiken om handel te drijven of om in te wonen (geldt ook voor echtgeno(o)t(e) en bloedverwanten in neer- en opgaande lijn)
- geen handelsbestemming meer geven en het bijvoorbeeld op de particuliere markt verhuren
- grondig verbouwen waarbij de prijs van de werken de handelshuur van 3 jaar overschrijdt en de verbouwing de ruwbouw raakt
- verhuren aan een andere partij die een hogere huurprijs wil betalen
- niet meer verhuren aan de huurder door grove tekortkomingen
Daarnaast kan je de verlenging weigeren omdat de huurder in de buurt een soortgelijke handel is begonnen.
Wat als je de verlenging weigert voor een bepaalde reden en die dan niet uitvoert? Dan moet je de huurder een schadevergoeding betalen van 3 jaar huur.
Het is belangrijk dat je binnen de 3 maanden reageert op de aangetekende brief met de vraag tot verlenging. Doe je dat niet? Dan ga je stilzwijgend akkoord met de voorwaarden die de huurder stelt.
Weigering aanvechten
Ben je als huurder niet akkoord met de weigering van je aanvraag tot verlenging? Dan moet je dit binnen de 30 dagen aanvechten bij de vrederechter.
Verlenging handelshuur niet in het contract
Het is mogelijk om in de handelshuurovereenkomst op te nemen dat de verhuurder de verlenging automatisch aanvaardt. Maar dan hangt de verhuurder wel voor 36 jaar vast aan dit contract (4 x 9 jaar). Alleen als je echt zeker bent dat je het pand voor die tijd wilt verhuren, is dit een optie. Maar je weet het nooit. Daarom kom je deze clausule in de praktijk weinig tegen in een handelshuurcontract.
Huurder vergeet verlenging aan te vragen
Wat als de huurder vergeet om de verlenging aan te vragen en ook de verhuurder hier geen erg in heeft? Dan eindigt de huurovereenkomst op de voorziene einddatum. Maar als de huurder in het pand blijft, dan verandert het handelshuurcontract automatisch in een contract van onbepaalde duur. Al blijft de handelshuurwet wel altijd van toepassing.
Je kunt als verhuurder nog wel de handelshuur opzeggen, maar hou dan rekening met 18 maanden opzegtermijn. Bovendien mag de huurder alsnog een vernieuwing aanvragen.
Handelshuur opzeggen na 3 jaar
Een huurder kan de handelshuur elke 3 jaar opzeggen, met een opzegtermijn van 6 maanden. En dat zonder reden.
Ook een verhuurder kan elke 3 jaar de handelshuurovereenkomst stopzetten, met een opzegtermijn van 1 jaar. Er zijn wel 2 voorwaarden:
- Deze opzegmogelijkheid moet uitdrukkelijk in het handelshuurcontract staan.
- De verhuurder moet het pand zelf gebruiken om een zaak te openen. Ook dit geldt voor echtgeno(o)t(e) en bloedverwanten in neer- en opgaande lijn.
Handelshuurovereenkomst ontbinden
Uiteraard kan een verhuurder in uitzonderlijke omstandigheden het handelshuurcontract laten ontbinden of een verlenging weigeren: de huurder betaalt de huur niet, hij verandert de bestemming van het pand en maakt van zijn bakkerij een café of verwaarloost het in extreme mate.
Dit zijn enkele voorbeelden die de vrederechter kan bestempelen als ernstige tekortkomingen en dus geldige redenen zijn om het handelshuurcontract te ontbinden. In deze gevallen moet de verhuurder geen uitzettingsvergoeding betalen aan de huurder.
Uitzettingsvergoedingen voor huurder
Alleen bij ernstige tekortkomingen moet de verhuurder dus geen uitzettingsvergoeding betalen aan de huurder. In alle andere gevallen wel. Het bedrag hangt af van de reden van opzegging of weigering van de verlenging. Dit zijn de meest voorkomende uitzettingsvergoedingen:
- pand zelf in gebruik nemen: 2 jaar huur
- pand niet meer als handelspand verhuren: 1 jaar huur
- grondige renovatie (wederopbouw): 1 jaar huur
- verhuren aan andere partij tegen hogere handelshuur: 1 jaar huur (vaak betaald door de nieuwe huurder)
- hernieuwing weigeren zonder reden: 3 jaar huur
Onderling handelshuurcontract beëindigen
Je kunt ook in onderling overleg de handelshuur opzeggen. Al moet je dat altijd laten bevestigen bij de vrederechter of notaris.
Verkoop handelspand
Als het pand dat je huurt wordt verkocht, kan de nieuwe eigenaar de handelshuur opzeggen als dit expliciet in de handelshuurovereenkomst vermeld staat. En alleen met dezelfde redenen waarom een huurder een verlenging kan weigeren. Bovendien moet de nieuwe eigenaar je dan ook een uitzettingsvergoeding betalen.
De nieuwe eigenaar moet je trouwens binnen de 3 maanden na aankoop laten weten dat hij je handelshuur opzegt. Je krijgt dan een jaar om het pand te verlaten.
Praktijkvoorbeeld handelshuur opzeggen
Een verhuurder weigerde een huurhernieuwing omdat een derde partij het pand wou huren tegen een betere huurprijs.
Toch oordeelde de rechtbank dat deze weigering onterecht was (vonnis van de Rechtbank te Antwerpen van 4/1/2021).
Volgens de vrederechter moest die derde partij zich ertoe verbinden om de huurder, die uitgezet zou worden, een uitzettingsvergoeding te betalen. Bovendien moest zijn aanbod om een hogere huurprijs te betalen gedurende 3 maanden geldig zijn. Dit alles bleek niet het geval waardoor de vrederechter oordeelde dat de derde partij een onoprecht aanbod had gedaan. De verhuurder kon deze reden dus niet gebruiken om de verlenging te weigeren. En zo kwam de hernieuwing van het handelshuurovereenkomst toch in orde.
Handelshuur opzeggen, ontbinden of verlenging weigeren? Vraag raad
Je merkt het, de handelshuurwet is streng en ingewikkeld. De hoofdreden is om de huurder te beschermen, want die heeft vaak zware investeringen gedaan in zijn winkel. Daarom gelden er voor de verhuurder heel wat regels en financiële consequenties als die de handelshuurovereenkomst wilt stopzetten.
Win daarom mijn advies in als je een handelspand wilt verhuren of huren. Als de verhuurder jouw aanvraag tot verlenging weigert, bekijken we samen of zijn reden gegrond is. Want als advocaat in huurrecht weet ik hoe de handelshuurwet werkt en hoe we de grijze zones moeten interpreteren.
