Wanneer je ergens lange tijd woont, is het logisch dat er dingen verslijten. De verf bladdert af, de boiler stopt er plots mee of de dakgoot breekt af. Maar wie is er verantwoordelijk voor dit soort schade bij een huurwoning? In deze blog ga ik dieper in op wat normale slijtage aan een huurwoning is en wat er onder huurschade valt. En merk je waarom dit vaak een twistpunt is tussen huurder en verhuurder.
INHOUDSOPGAVE
- Slijtage of schade?
- Normale slijtage bepaald door vetusteit
- Hoe afschrijving waarde bepaalt
- Slijtage door slecht onderhoud
- Vlaams Woninghuurdecreet schept duidelijkheid
- Uittredende plaatsbeschrijving met begroting
- Maak goede afspraken
- Normale slijtage aan huurwoning volgens vrederechter
- Praktijkvoorbeeld normale slijtage woning
Slijtage of schade?
Als verhuurder wil je natuurlijk dat je huurder goed zorg draagt voor je woning. Dus als je huurder vertrekt en er blijkt iets stuk te zijn, wil je daarvoor natuurlijk een schadevergoeding krijgen. Maar kun je je huurder laten betalen voor die kapotte koelkast of dat vuile tapijt? Niet altijd. Alles hangt af van wat er onder ‘normale slijtage’ en wat ‘onder huurschade’ valt.
In deze blog lees je alles over huurschade. Daarin staat kort dat het normaal is dat zaken verslijten en dat je die kosten niet op je huurder kunt verhalen. Behalve als slecht onderhoud de oorzaak is van de slijtage, want dan spreken we van huurschade.
Dan rest natuurlijk de vraag: wat is normale slijtage aan een huurwoning?
Normale slijtage bepaald door vetusteit
Om te bepalen of schade onder normale slijtage valt, moet je de vetusteit bepalen van de woning, interieur of apparaten. Vetusteit is vakjargon voor de waardevermindering op basis van de ouderdom, het gebruik, de frequentie van onderhoud en de kwaliteit van het onderhoud. Noem het gerust ‘de afschrijving’.
Eigenlijk komt het hierop neer: als er iets sowieso vernieuwd moest worden, kan de verhuurder nooit de kosten verhalen op de huurder.
Hoe afschrijving waarde bepaalt
Je weet nu dat normale slijtage afhangt van de waardevermindering. Maar wat als er iets vroegtijdig stuk gaat of vervangen moet worden? Dan bepaalt men hoeveel iets waard is op dat moment. Stel dat je huurder na 10 jaar uit je woning vertrekt en een vuile parketvloer achterlaat. Dan zul je nooit de waarde krijgen van een nieuwe parketvloer, maar van een parketvloer die 10 jaar oud is.
Slijtage door slecht onderhoud
Je weet dat de huurder als een goede huisvader zorg moet dragen voor zijn huurwoning. Dat wil dus zeggen dat hij alles goed moet onderhouden. Dat kan gaan van periodieke onderhoudsbeurten tot kleine herstelwerken. Voert hij die niet uit en vloeit daaruit schade? Dan draait hij voor de kosten op.
Opnieuw een voorbeeld: de gebruiksduur van een boiler is bepaald op 15 jaar. Maar wat als die er eerder de brui aan geeft? Dan is het aan jou als huurder om te bewijzen dat je de boiler hebt onderhouden zoals het hoort aan de hand van de onderhoudsrapporten. Dat geldt ook voor de sceptische put en de schouw. Deze onderhoudskosten zijn ook voor jouw rekening.
Kun je de bewijzen voorleggen en blijkt dat jij niet de oorzaak bent van de schade? Dan valt dit onder normale slijtage en draait de verhuurder op voor de kosten.
Dit zijn heel duidelijke voorbeelden. Maar het is niet altijd zo eenduidig. Zo ontstaat er in oudere woningen vaker condensvorming. Het is dan aan de huurder om de woning regelmatig te verluchten, maar ook goed te verwarmen. Als hij dat niet doet en er ontstaat vochtschade, dan draait hij op voor de kosten. Tenzij hij kan bewijzen dat het om een structureel vochtprobleem gaat.
Vlaams Woninghuurdecreet schept duidelijkheid
Je merkt het: de lijn tussen slijtage of huurschade is dun. En jarenlang bleek dit voor veel huurders en verhuurders een bron van discussie. Daarom besloot men om in het Vlaams Woninghuurdecreet komaf te maken met twijfel door een lijst met herstellingen op te nemen. Zo is het voor de huurder duidelijk hoe hij de woning moet onderhouden.
Hier vind je het volledige Vlaamse Woninghuurdecreet met vanaf pagina 81 de lijst met kleine herstellingen waarvoor een huurder instaat.
Uittredende plaatsbeschrijving met begroting
Als je een woning verhuurt, is een in- en uittredende plaatsbeschrijving verplicht. En maar goed ook, want deze plaatsbeschrijving beschermt huurder en verhuurder. Omdat beide partijen het document ondertekenen, is er dus ook geen ruimte voor discussie.
Maar wat niet verplicht is, is een begroting van de eventuele huurschade. Dat wil zeggen dat de deskundige (vaak een landmeter), die de uittredende plaatbeschrijving opstelt, de huurschade opneemt én er kosten aan verbindt. Dit heeft drie voordelen:
- Je weet meteen wat er onder normale slijtage valt en wat huurschade is.
- Je krijgt een overzicht van de geraamde kosten van de huurschade.
- Je hoeft geen gerechtsexpert meer in te schakelen als er discussie is. Want het rapport is al opgesteld door een deskundige.
Tip: Zet in je huurcontract altijd dat bij huurschade ook de begrote kosten moeten worden opgenomen in de uittredende plaatsbeschrijving.
Maak goede afspraken
Als huurder is er eigenlijk maar één manier om jezelf te behouden voor onverwachte kosten: lees de kleine lettertjes van je huurcontract goed door. Zo staat er vaak in dat je op het einde van het contract verplicht bent om alles te schilderen. En dat wordt aanvaard door de vrederechter. Dus als je de woning betrekt en het verfwerk is niet goed (en je laat het zo), dan moet je toch nog alles schilderen voor je vertrekt.
Verder is het belangrijk om niet zomaar spullen uit je huurwoning weg te halen. Wil je andere gordijnen hangen? Hou de gordijnen van de verhuurder dan bij want die kan bij uittreding eisen om zijn gordijnen terug te hangen. Zo had ik ooit een zaak waarbij de huurders de oude meubelen op de zolder wegdeden, zonder toestemming van de verhuurder. Nadien moesten de huurders maar liefst 2.500 euro betalen ter compensatie van die meubelen.
Eigenlijk komt het hierop neer: wil je iets veranderen, vervangen of aanpassen in je huurwoning? Vraag dat altijd aan de verhuurder en zet de afspraken op papier.
Normale slijtage aan huurwoning volgens vrederechter
De vrederechter zal normaal gezien het rapport van de deskundige opvolgen. Daarom is een uittredende plaatsbeschrijving met begroting zo belangrijk. Als je weet dat de vrederechter de mening van de deskundige opvolgt, hoef je dus niet naar de rechtbank te trekken.
Daarom adviseer ik als advocaat huurrecht ook altijd om bij huurschade een tegensprekelijke uittredende plaatsbeschrijving te laten opmaken of zelf op te maken, en te begroten. Want dat is ook wat de vrederechter zal doen.
Praktijkvoorbeeld normale slijtage woning
Wanneer de huurder de woning verlaat, merkt de verhuurder op dat de woning verwaarloosd is. In het vonnis staat een lijst van gebreken waarvan we er hier een paar kort bespreken:
- De microgolf ging stuk en de huurder verving het toestel, zonder dat de verhuurder het wist. Volgens de verhuurder paste het nieuwe toestel niet in de keuken. En omdat hij niet op de hoogte was van de kapotte microgolf had hij de kans niet gekregen om het toestel te laten maken.
De huurder eist dus dat de verhuurder de prijs betaalt van een nieuwe microgolf. Omdat het kapotte toestel nog in de kelder stond, deed de deskundige een onderzoek. Die stelde vast dat het oude toestel het wel degelijk had begeven door ouderdom. Omdat het hier over slijtage ging, kreeg de verhuurder geen gelijk.
- De kelderdeur was onderaan opgezwollen en de deskundige weet dit aan ‘onvoldoende voorzorg bij het reinigen van de deur’. Bovendien werkte de deurkruk niet meer en dat is volgens de deskundige het gevolg van een onjuist gebruik. Dit valt dus onder huurschade en dus moet de huurder de geraamde kosten betalen aan de verhuurder.
- De huurder heeft de parketvloer gebeitst in een donkere kleur zonder overleg met de verhuurder. Dit is voor de deskundige onaanvaardbaar. Maar om dat het parket al bij intrede donkere vlekken vertoonde, raamde hij de kosten op 1.700 euro. De verhuurder is het niet eens en eiste 3.200 euro. De vrederechter volgde hier het advies van de deskundige.
Het is dus zeker niet altijd duidelijk wat huurschade of normale slijtage aan een huurwoning is. Daarom staat er een lijst met kleine herstelwerken in het Vlaams Woninghuurdecreet die de huurder op zich moet nemen. Als hij zich daaraan houdt, zou er eigenlijk nooit huurschade mogen optreden. Maar bij twijfel of discussie zoek ik samen met beide partijen naar een geschikte oplossing.
Neem contact op.
